多地啟動2020年首場土拍：成都宅地溢價近50%，南甯流挂
1月8日，蘇州和南甯兩地同時開啟新年首場土拍。但結果卻大相徑庭。
1月8日，蘇州開拍吳中區度假區商務金融地塊和高新區白馬澗住宅地塊。其中高新區白馬澗住宅地塊經過5輪現場競價，最終拍至13.56%溢價率、需現房銷售成交。
但南甯當日拍賣的興甯區廂竹路以南、建興路以東GC2019-133住宅、商業、商務綜合用地，但最終因無人報名而流挂。
另外，根據時代周報記者梳理，北京、杭州、成都、安徽也啟動了“新年第一拍”，但也是熱度不一、“冷暖自知”。其中成都青羊區宅地以47.2%高溢價率成交，而安徽省淮北市的一宗地塊卻面臨流拍的狀況。
上海中原地産市場分析師盧文曦向時代周報記者表示：“在2020年，大家對于市場的預期已經較2019年有所減弱，拿地也會更加謹慎。城市和地塊屬性都會影響房企拿地積極性。”
“城市的競争力決定了市場的競争力，蘇州目前從經濟和人口的競争力要明顯高于南甯。另外，白馬澗地塊屬于純住宅用地，地塊位置也接近中心區域，所以受到青睐。但南甯這塊地屬于綜合性質，限制條件也較多，影響了房企的拿地積極性。”盧文曦詳細指出。
多位專家在接受時代周報記者采訪時表示，在市場表象背後，城市的分化才是本質。
58安居客房産研究院分院院長張波在接受時代周報記者采訪時指出：“各地的分化還在持續。從2019年的情況來看，房企在粵港澳大灣區、長三角、環渤海等熱點城市群的拿地積極性較高，土地市場的溢價率也相對較高。但更多三四線城市則出現了明顯降溫，從2019年土地流拍數量的情況來看，排名靠前的城市分别為金華市、濟甯市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企從中小城市撤離的速度也在加快，從三四線城市的流拍率來看，流拍數量依然維持高位。”
一二線城市熱度持續
蘇州從2019年“小陽春”以來，便是房企青睐的熱點城市。
時代周報記者梳理發現，1月8日開拍的熱門地塊2019-WG-60号高新區白馬澗宅地于2019年11月25日挂出，根據出讓公告，符合報名資格條件的競買申請人可于2019年12月26日起至2020年01月06日登錄網上交易系統提交申請。
“12月26日當日，白馬澗宅地就已經出現5輪加價，在70秒内加價至92979萬元，溢出地塊起拍價9.9%，逼近現房銷售。1月8日早上10:00，土地競拍開始，又加價5輪，進入一次性報價階段。最終由蘇高新&禹洲以96048萬元總價、14763元/平米樓面價、13.56%溢價率競得。需現房銷售。”克而瑞蘇州房産測評分析道。
2019年5月11日，由于地市熱度顯現，蘇州市政府即發布了《關于進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》，加強了蘇州土拍市場的地價指導，其中要求：土地競價超過市場指導價5%～10%，需工程竣工驗收後方可申請預售許可；競價超過市場指導價10%～25%，轉為一次報價出讓。
“本場土拍有别于此前地市低調平穩常态，衆開發商拿地熱情高漲，現房再度誕生，也打響了蘇州新年土拍大戰頭一槍。”克而瑞蘇常片區總經理戈文問向時代周報記者表示，“但這主要是由于白馬澗地塊素質較為優質。”
戈文問進一步指出，白馬澗向來不缺優質地塊，2019年11月6日開拍的白馬澗47号地塊也是如此，在正式開拍前就已經加價1億，逼近現房銷售的銷售條件，正式開拍後再加價1輪，拍至溢價率10.93%，抵達現房銷售。“從區域角度來說，目前地塊周邊新房稀缺，未來樓盤價值也被看好。”
時代周報記者梳理發現，除了蘇州之外，北京、杭州、成都三城新年首場土拍也保有溫度。
1月3日，北京、杭州主城區、成都三地不約而同開展新年首場土拍。其中北京石景山古城南街東側（首鋼園區東南區）兩宗不限價宅地吸引了招商、融創、中海、首開、華潤等十餘家房企參與，并最終以25.93%和17.74%的溢價率成交；1月3日，杭州主城區2020年首場土拍進行，本次土拍包括兩宗商住用地，最終以5.12%和10.76%溢價率成交；同日，成都開拍青羊區一宗宅地和一宗商住用地，以及高新西區一宗人才公寓用地，其中青羊區宅地最終以47.2%高溢價率成交，商住用地溢價率為12.35%，高新西區人才公寓用地底價成交。
三四線城市遇冷
在市場壓力下，三四線城市卻沒有這麼好運。
根據相關研究機構2019年全國300城市土地市場交易數據，2019年全國300城市土地供應同比微增，一二線城市供應走高，三四線城市供求兩端同比下滑。具體來看，2019年三四線城市土地供求熱度下降，出讓金總額及樓面價走高，溢價率同比下滑——數據顯示，2019年三四線城市共推出土地面積積79422萬平方米，同比下滑3%，成交62886萬平方米，同比減少6%，土地平均溢價率為15%，較去年下降2個百分點。
從新年首場土拍情況來看，除了南甯之外，安徽省淮北市也出現了流拍的情況。1月7日，安徽省淮北市公開出讓2宗地塊，其中包括1宗宅地和1宗商服用地，最終宅地以22.2%溢價率成交，但商服地塊因報價未達底價而流拍。
“一方面，在房地産調控政策基調從嚴的背景下，金融監管持續加強，疊加市場調整預期強化，銷售回款壓力加大，房企資金壓力凸顯，拿地更趨理性；另一方面，從流拍地塊的特點來看，部分地塊或因總價偏高或因限制性條件較多，亦或因位置偏遠且周邊交通、配套資源欠缺，在企業理性拿地背景下出現流拍。但整體來看，三四線城市土地流拍較多，土地市場活躍度相對偏低。”中指研究分析指出。
“房企重回一二線的趨勢已經非常明顯。”張波直截了當地表示。
這主要是基于需求側的變化，張波解釋道：“一方面是棚改結束，三四線以及下城市未來購房需求總量會出現較為明顯的下降，過于激進在三四線拿地未來的風險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導緻房企逐步退出三四線城市。”
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄則向時代周報記者判斷：“預計2020年城市間的分化将進一步加劇。一二線城市熱度不減，穩中有升，未來房企将會加大在一二線城市拿地力度；受到棚改政策逐漸退出以及部分需求被提前透支的影響，預計明年三四線城市土地市場熱度整體下降，土地市場逐漸轉冷，房企加速撤離三四線。”
但盧文曦認為，分化并不僅僅從城市級别來判斷，預計2020年核心都市圈周邊城市表現将較好。
盧文曦表示：“分化不僅僅隻是存在于一二三四各級城市之間。從現在的市場情況我們可以看出，即使是二線城市，所處區域不同，市場狀況也會不同。而市場表現較好的城市，普遍出現在核心都市圈的周邊，無論是二線還是三四線城市。”