2020年房地産最具投資價值50城
2018年以來，房地産長效調控機制一直在不斷推進和完善。尤其是進入2020年，在市場下行的背景下，疊加新冠疫情的不利影響，各城市房地産市場也發生了新的變化。
2018年以來，房地産長效調控機制一直在不斷推進和完善。尤其是進入2020年，在市場下行的背景下，疊加新冠疫情的不利影響，各城市房地産市場也發生了新的變化。
一線城市一如既往穩定，二線城市“人才争奪戰”進入下半場，人口增長速度和市場容量也同步放緩，抗風險能力較強的城市市場熱度進一步上升，成都、南京、甯波等城市房價、地價迎來新一輪上漲，随之而來的是調控升級，此類城市投資的機會和風險并存。受棚改縮量、需求透支影響，大多數三四線城市銷售已回歸平淡，房企在拿地投資時的風險評估也應更為審慎。
對不同城市投資前景的判斷，一定程度上關系到房企接下來能否順利穿越行業周期。2020年哪些城市值得投資？典型城市市場前景如何？本文将深度剖析。
CRIC研究中心在曆年的研究基礎上，研究覆蓋全國286個地級以上市，進一步更新城市數據，同時更完善了分析方法，對房地産市場前景進行定量化研究，得出中國城市房地産投資前景TOP50城市。
表：2020年中國城市房地産投資前景前50名城市
01
TOP50城市場份額進一步提升
投資前景排行前10的城市主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈，三大城市圈經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持着領先的狀态。
四大一線城市中上海依舊領跑，北京和深圳超越廣州，均上升一位，分别排在第二、三位，廣州退居第五位，排在杭州之後。杭州市場熱度比較高，排在第四位；甯波和蘇州市場熱度上漲顯著，首次進入前景排行榜TOP10。
作為國内發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有5個來自長三角。疫情期間，長三角土地市場熱度最先恢複，不僅僅是杭州、甯波、南京等一二線，即使是徐州、常州、紹興、南通、湖州、溫州等三四線城市，由于受一體化影響，産業、經濟水平相對較高，人均可支配水平遙遙領先。
近期局部城市顯著回暖，6月份全國商品房銷售金額創近三年新高。為了防止市場過熱，甯波、杭州、南京等城市加碼調控，下半年房地産市場熱度将小幅降溫。
TOP50城市中有34個城市是一二線城市，16個三四線城市，這50個城市擁有全國33%的常住人口，集中了52%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達64%，集中度對比2018年明顯上升，規模指标在城市前景中的作用進一步提升。
02
長三角與中西部城市分化嚴重
從各能級城市綜合得分來看，各能級城市之間的差異有擴大的趨勢。
北京、上海人口基數大，深圳、廣州常住人口保持快速上漲，購房需求和購買力等相關指标方面表現也十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指标方面具有先天優勢，使得一線城市商品房去化速度逐漸加快。
今年二線城市總排名相比上年上升了6個名次，其中19個城市排名呈上升趨勢，尤其集中在長三角和中西部區域，其中長三角城市排名總體靠前。排名上升比較快的典型城市為甯波，上升位次為10，主要是由于搶人大戰後，甯波近年來人口導入數量十分突出，新增人口帶來的潛在購房需求增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年總排名相比上年下降了1個名次，其中溫州表現突出，排名提升9個位次，與佛山一并進入榜單TOP20。此外，大灣區城市珠海表現也較突出，城市排名較2019年上升15個位次，排在第26位。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨币化安置離場的影響，發展前景堪憂。
表：各線城市典型參考因素排名
03
杭州、甯波投資前景快速提升
随着人口增量的變化，除去一線廣、深兩城外，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房産市場迎來了大量的落戶購房需求。
人口增量在TOP15的二線城市譬如杭州、重慶、甯波、合肥、青島等城市的綜合前景排名都有所上升。其中，杭州由于發達的互聯網産業、良好的環境，成為這一輪搶人大戰的最佳受益城市之一，2019年常住人口增量居全國首位。
此外，甯波實力也不容小觑，人口增量居于全國第四位，即使剔除自然增長，2019年甯波常住人口機械增量已接近30萬，成為浙江省内人口增長的又一極點，加上浙北城市民營企業發達、購買力強，綜合投資前景較優，綜合排名由20位上升至10位，成為二線城市中最具潛力的黑馬。
表：2014年至2019年人口年均增量較高的典型城市（單位：萬人）
數據來源：各城市2019年統計公報、2019年城市統計年鑒
04
50城潛在庫存去化周期達3.4年
土地成交造成的潛在庫存作為衡量城市發展的中長期指标，将直接影響未來城市量價走勢和企業的投資策略。
對比近三年土地成交量與年均商品房成交來看，50城近三年平均土地成交規模在1500萬平方米左右，50城潛在庫存平均去化周期達3.4年，接近半數城市去化維持均值之下，保持安全區間内，潛在庫存風險不大。
典型如太原、徐州、麗水、金華等短期潛在庫存積壓較大、去化較慢的城市，其中太原、徐州近三年潛在庫存去化達到8年以上，遠高于其他城市。此外，金華、麗水等城市，潛在庫存較大的風險主要來自市場内部波動，去化速度風險更值得警惕。
對于房企布局而言，土地充足意味着可選地塊較多，但同樣面臨競争激烈的局面、需求下滑的巨大風險。
圖：50城市近三年平均土地成交與土地去化周期（單位：萬平方米、年）
數據來源：CRIC
2020年一季度全國市場銷售受到重創，各城市消化周期短期内上漲至高位。2019年末，大部分重點城市的商品住宅去化周期都在18個月以内，消化周期普遍相對健康。消化周期在18個月以上的城市中，除長春、衢州兩市2019年4季度商品住宅月銷量走低以外，其他城市整體向好，北京、廈門這樣的熱點城市更是需求動力旺盛，依然可以長期看好。
南京、武漢、杭州和南甯四市的消化周期不足6個月，未來市場整體或局部将較大可能面臨供不應求情況，一方面是價格上漲動力支撐足，另一方面開發商去化壓力風險較小。
表：截止至2019年末重點城市商品房消化周期情況
數據來源：去化周期按近3個月銷量均值計算，CRIC
結合城市的投資前景排行來看，大多數跻身TOP50的城市土地去化周期都在5年以下，去化周期也多在18個月以下。對于大多數城市而言，适度的庫存壓力和去化速度，韌性較佳的市場是城市前景排名居于前列的必要條件之一。
長三角一體化區域和粵港澳大灣區，其庫存壓力較輕，典型如杭州、合肥、長沙、南甯等核心一二線城市。這些城市近三年土地成交量維持在1000-2000萬平方米之間，土地供應相較充足，房企拿地的機會較多；且這些城市潛在庫存去化周期普遍在3年以下，庫存壓力明顯較輕。
部分長三角的三四線潛在庫存壓力不大，但三四線行情衰退和疫情導緻的需求不振，這些城市壓力更多的是來自内部市場波動的風險。例如紹興、台州等均保持在3年以下，房地産投資前景排行均明顯下滑，分别由31、36降至44、47位，下降位次均超10。
05
人口擴張提升城市競争力
1、一線城市：今年拿地機會相對較多
一線城市對流動人口的吸引力遠超出二三線城市，外來人口的大量湧入也為一線城市帶了充足的購房需求，供不應求之下，一線城市的房價持續高企，居民購房壓力也一直處于高位。
居民購房壓力明顯增加之下，以廣州為例，即使2019年末，多區放松人才政策刺激市場，但其商品住宅成交量同比上一年仍下跌了7%。2019年北京、上海和深圳的商品住宅成交量均較上一年明顯上漲，其中北京和深圳的漲幅更是超過了3成。
圖：2018年~2020年6月一線城市商品住宅成交面積情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC
盡管一線城市調控仍然高度趨嚴，但其市場容量的增長空間及市場抗風險能力仍高于其他城市；近年來為了緩解供求不平衡、穩定房價，一線城市土地供應力度不斷加強，特别是今年在疫情影響之下，各城市優質土地的供應力度也均超以往。
2、二線城市：産業經濟助力人口增量居前
在人才政策的持續利好下，12個城市的2019年常住人口增量超過10萬，其中杭州、甯波的人口增量更是高達30萬以上，杭州更是以55萬人高增長位于全國首位。
當人才大戰進入下半場，城市經濟産業發展環境才是“引人大戰”中最為關鍵的制勝因素，而杭州、甯波等東部城市在産業發展上無疑是領先于中西部城市的，因此常住人口增長也得以保持較快的增長速度。
二線城市10個投資前景漲幅最大的城市是就是人口增量十分顯著的甯波，排名相比去年提升了10位，升至第20位。排名下跌的有4個城市，其中廈門下降得最多，相比2018年下降了14個名次，主要是因為廈門房價近兩年增長較快，房價收入比過高，是購房壓力最大的城市。
表：2019年常住人口增量TOP10二線城市（單位：萬人）
數據來源：2019年各城市統計公報
3、三四線城市：長三角城市投資前景最佳
三四線城市中投資前景較好的城市仍然集中在長三角和大灣區兩大城市圈。單從2018年商品房成交金額來看，排名靠前的除泉州和廊坊外，其餘均來自大灣區和長三角兩大城市群。其中大灣區共有3個城市進入前10，分别是佛山、惠州和東莞；長三角入榜城市最多，共有5個城市，并且成交金額均超過了1000億元。
這些三四線城市由于承接了一線城市的外溢紅利，經濟、人口等各方面宏觀指标表現都比較出色，如無錫、佛山等強三線的GDP已經可以比肩多數二線城市，嘉興、南通、紹興、溫州等城市的居民收入水平位居全國前列。并且，随着區域經濟發展的進一步融合，這些城市無疑會受到的輻射帶動作用會更大。
在2020年上半年，這些城市土地市場成交熱度明顯要高于其他三四線城市，土地出讓特别是住宅用地往往是高溢價成交，南通、無錫等更是頻頻出現競拍超百輪的現象，吸引了多家規模房企前來布局。
表：2018年商品房成交金額TOP10三四線城市排名情況（單位：億元）
數據來源：2019年城市統計年鑒