百強房企的8月：業績提升顯著，降負債、穩現金流成主旋律
中房網訊 （亞晨/文）8月份，百強房企銷售迎來了新一輪增長。
克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，8月份TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元，較7月環比增長4%。單月業績同比也自4月轉正後逐月回升，本月進一步提升至30.7%。土地市場方面，在調控政策不斷出台的情況下，8月份的土地市場整體呈現量價齊跌格局。從單月拿地情況來看，仍有部分企業拿地态度保持謹慎，操盤金額TOP50房企中有22%房企8月都未有新增土儲入賬，34%的房企單月拿地金額不足5億。
對于下半年，克而瑞研究中心分析認為，随着監管層對房企設置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已為房企敲起警鐘，降低負債率應成為下半年主旋律。對于房企而言，在目前的銷售窗口期，“促銷售、穩現金流”仍是第一要務，尤其是在上半年疫情修複期經曆一輪補庫存後，整體投資仍需要保持審慎的态度。
百強房企8月單月銷售業績同比增三成
經曆了7月份的淡季不淡，8月份，百強房企銷售迎來了新一輪增長。
根據克而瑞研究中心日前發布的報告顯示，8月份TOP100房企實現銷售操盤金額9761.7億元，較7月環比增長4%。單月業績同比自4月轉正後逐月回升，8月份進一步提升至30.7%。累計操盤銷售方面，百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%，累計業績增速自7月首次回正後繼續提升。
如果根據1-8月份的全口徑銷售金額核算，碧桂園、中國恒大和萬科繼續占據前三的位置，銷售金額分别為5293.1億元、4501.4億元和4385億元。除上述三家房企，包括保利發展、融創中國、中海地産、綠地控股、世茂集團、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、金地集團、新城控股、陽光城、旭輝集團、金科集團和中南置地在内的18家房地産企業全口徑銷售金額都超過了1000億元，相比上月增加了中南置地1家企業。
從各個企業單月的表現看，8月份TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。具體來看，碧桂園實現單月全口徑業績規模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實現全口徑業績規模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。
部分房企拿地态度保持謹慎
土地市場方面，8月份調控政策不斷出台的情況下，土地市場整體呈現量價齊跌的格局。在溢價率方面也已經連降三個月，達到15.8%。
從競拍情況來看，企業的參拍積極性較之前有所下降。在克而瑞重點監測的企業中，有6成未參與重點地塊的競拍，27%企業參拍次數在5次以内，僅有9%的企業積極參與了10次以上。其中，重點地塊競拍成功率較高的企業有綠地、融信、保利、榮安等，競拍成功率達到3成以上。
新增貨值方面，8月份恒大、碧桂園、融創位列新增貨值TOP3。其中，恒大和碧桂園年内新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年内新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。從集中度來看，短期内強者恒強的格局不會被改變。銷售20強房企占據了六成新增貨值，其中，銷售TOP10房企1-8月新增貨值集中度達到39%，第二梯隊房企新增貨值占百強的22%。
從各梯隊的拿地銷售比數據來看，拿地态度仍然有明顯的分化。10強房企拿地銷售比為0.35，較7月末有所提升，但仍在各梯隊中最低。第二、三梯隊房企沖擊規模的野心明顯，拿地态度最為積極，拿地銷售比持續高位，分别為0.54和0.57。從單月拿地來看，仍有部分企業拿地态度保持謹慎，操盤金額TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土儲入賬，34%的房企單月拿地金額不足5億。
從房企前八月的投資意願看，新城、金科、濱江、首開表現積極，拿地銷售比均超過行業平均和梯隊平均。如首開、濱江1-8月拿地銷售比達到1.14和1.33。一方面是擴規模的戰略需要，另一方面也與這些企業布局高能級城市不無關系。其中濱江前8月新增拿地有七成位于杭州，首開也積極在北京納儲。
另外值得注意的是，此類房企前8月的新增貨值排名遠高于其銷售，首開、中駿、華宇、弘陽等新增土儲貨值均排在前五十名，普遍高出銷售15位以上，為未來規模增長和進階夯實基礎。而在積極拿地的同時，這些企業投資策略仍是以深耕大本營為主，擴張布局均選擇了都市圈高能級城市。
此外，從單月來看，在經曆了疫情後期補土儲的階段後，百強房企拿地節奏略有放緩。操盤金額TOP50房企中有兩成企業本月尚未納儲。但部分央企、國企拿地相對積極，如中海、綠地、華發等，單月投資金額突破百億的同時，拿地銷售比均達到0.6以上。
融資收緊信号明顯，房企償債壓力驟升
實際上，部分企業拿地态度保持謹慎的背後，與最近一段時間以來，房企融資面臨收緊的信号有關。
7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地産工作座談會明确提出，要實施好房地産金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地産市場。8月20日，住建部、人民銀行召開重點房地産企業座談會，在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。據媒體此前報道，共有碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企參會。
加上市場此前對于“三條紅線”的傳聞，雖然管理層方面沒有最終明确，但對房企資金監測和融資管理規則已經形成，這也使得房企融資收緊的信号更加強烈。
而在近期集中舉行的房企中報業績發布會上，關于“三條紅線”的問題也反複被提及。接下來“降低負債、加大回款、控制拿地”可能成為各家房地産企業的統一動作。
對此，克而瑞研究中心分析認為，降低負債率應成為下半年主旋律。對于房企而言，在目前的銷售窗口期，“促銷售、穩現金流”仍是第一要務，尤其是在上半年疫情修複期經曆一輪補庫存後，整體投資仍需要保持審慎的态度。
貝殼研究院近日發布的融資監測報告指出，2020年9-12月到期債務規模約3603億元，較2019年同期2149億規模大幅增加68%，房企償債壓力驟升，結合實現全年銷售目标的業績壓力，房企下半場或面臨更為艱難處境，不排除多家房企将選擇以價換量的方式搶占客戶資源。