[中房研協]戶籍改革加速樓市分化
4月8日，國家發改委發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，在這份城市建設的年度重要文件中，“放寬落戶”、“城市群”、“都市圈”、“收縮型城市”等焦點詞彙引發公衆熱議，甚至引起資本市場相關行業的波動。輿論認為這是二次城市化的開啟，又是對當下真實城市化進程的制度确認。該政策對未來城市間的人口分布與引導，也引發了一些人對房地産市場波動的擔心，比如政策對房地産是利好還是利空？未來如何影響房地産市場？本期熱點聚焦作深入分析。
各方觀點
綠地集團董事長張玉良認為，城市群的推進将打破原有一二三線城市傳統視角，受此影響，房地産市場成交回升不會一蹴而就。由于政策效應具有滞後性，更具有活力的城市群市場全年前低後高，下半年好于上半年，将是大概率事件。另外，房地産行業中長期繼續保持發展态勢，并不意味着市場将無限擴張、單邊上漲，相反未來的市場将出現結構分化的局面。特别是，城市群将對我國房地産行業産生深刻影響，将重新定義房地産的潛力市場。
保利發展發布《房地産行業白皮書》認為，中國已開始了以核心城市向外圍擴展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地産市場的核心引擎。二次城市化進程中的房地産，必然與此前不同。增量市場規模見頂，房企必須挖掘存量，轉型運營，開發＋運營并進。
發改委城市和小城鎮改革發展中心馮奎認為，從長期來看，允許人口完全自由流動是方向，但事實上中國在戶籍上一直采取的是漸進式政策。戶籍制度改革是一個趨勢性政策，會引導人們更加理性地看待城鎮裡的住房消費行為。有的人會買房，有的人會租房，有的人還會先租後買。随着各類政策包括集體土地建設租賃房政策的實施，住房供給的壓力會降低。
中泰證券研究所認為，《2019年新型城鎮化建設重點任務》可以解讀為一二線及部分三線城市限購政策的放寬，這一調整擴大了重點城市滿足購房資格人群數量，推動潛在購房需求釋放。我們認為在放寬落戶刺激下，結合當前一二線城市市場部分回暖的現狀，核心城市的房地産市場韌性将進一步鞏固。
中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松認為，人口将進一步向三大城市群内部核心城市流動，呈現“以人帶量”的特征。但“以人帶量”在不同城市之間也存在較大差異：對于重慶、成都、武漢等城市來說，人口增量帶動作用相對較大；而一線城市的人口增量帶動作用相對較小，需求沒有充分轉化。另外，當前城市建成區擴張過快、人口密度提升空間仍較大，未來城區三大開發主題将是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建設用地高質量發展。
恒大經濟研究院院長任澤平認為，城市“搶人”将促進中國人口向大城市及大都市區集聚進程，在實踐中确立大都市圈戰略，提升效率、推進服務業發展。當前“搶人”結果符合長期人口向大都市圈和區域中心城市流入的基本趨勢。人口集聚通過規模效應、學習效應、溢出效應等，可以節省成本、提高勞動生産率，助力創新驅動。此外，“搶人”一定程度削弱房地産調控效果。部分城市對新入戶人員無繳納社保的要求，導緻部分投機需求通過入戶方式達到購房目的，短期加劇房地産市場供需矛盾，推高房價。
中信建投證券認為，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應将會最為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮總人口中的比重也将會進一步提升，這都将會對一二線城市房地産市場的需求端産生長期性的穩定支撐。
世聯行研究認為，放寬落戶條件，并不等于放松房地産調控，“房住不炒”的基調并不會因此發生改變。當然，二線省會城市是人口流入的主要城市，房子需求會因此大增，房價會有上漲的動力，相反的是，缺少發展潛力的廣大三四線城市住房需求可能回落。
深圳綜合開發研究院研究中心主任宋丁認為，“收縮型城市”是世界城市化發展的規律。在城市化發展後期，會出現小的、偏的、經濟技術弱的城市，人口大面積流出的現象，而收縮型城市的房地産市場也會萎縮，未來房價可能出現比較大的下跌。
蘇甯金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍認為，新型城鎮化将告别長期以來以房地産市場和土地财政為主導的城鎮化模式，對于實現高質量經濟發展模式具有重大意義。
中房分析
放寬落戶條件，并不必然導緻市場回暖
發改委發文提出大城市要全面放開放寬落戶條件，有利于人口導入，提升購房需求，帶來了房地産市場的上漲預期，一些評論認為此次政策意味着樓市調控結束，冰凍樓市将重新火熱，房地産行業又将進入到大發展的新時代。事實上，這種看法高估了戶籍制度改革對房地産的影響。首先，目前樓市政策“穩”字當頭，不會允許市場出現過熱現象，在近期上漲預期上升的環境下，4月中央政治局會議再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，住建部亦對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，這都進一步佐證了樓市調控的基調沒有變，政策面上不允許房價過高，隻會加強“穩地價、穩房價、穩預期“的引導。其次，房價和城鎮化率是相互制約的，一旦房價過高，反而增加了進城人口的落戶成本，從而抑制城鎮化率的提升。因此，在推進城鎮化的過程中，要謹慎處理好房地産的發展節奏，尤其是要防止房價過快增長。再次，戶籍制度改革是重大改革，且範圍廣，不是個别城市的福利，城市間的競争在所難免，人口競争壓力下，市場即便有波動，也是結構性的，不會出現全局性的市場回暖。房地産市場已經進入了後開發時代，這是人口規模，市場規模達到一定階段後的必然産物。
部分二線及強三線城市市場将更具發展潛力
城市城鎮化率的提升，無論是城市面積的擴展，還是整體規模的擴大，都會給房地産市場帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結構性調整，區域分化将更加明顯。具體來看，部分二線及強三線城市成為人們落戶的重要方向，因為主要是100萬到500萬人口規模的城市落戶的條件有明顯的放開。在超大特大城市人口規模有一定控制目标的背景下，市場自由配置資源，農村人口和競争力較弱的中小城市人口會傾向流入高收入高效率的地域，綜合競争力高的二三線城市可能會更受益。另外，因城市限制類調控政策到期而釋放的購房需求不斷增加，以及宏觀環境轉好和新一輪政策微調意在穩而非壓，部分二線及強三線樓市回暖可以預期，這些城市的未來房地産市場将更具發展潛力。
“收縮型城市”批量湧現，整體上平衡樓市量價
此次政策在明确大城市全面放開落戶限制的同時，首次公開提及“收縮型城市”。當大城市戶籍不再成為障礙時，中小城市面臨的人口争奪戰更加激烈，城市收縮會呈現加劇态勢。這種背景下，人口流失、産業衰退、城市空間不斷閑置的城市未來發展将會受到諸多限制。土地指标和财政補貼必然要随之減少，人少而房多，大量房子隻能空置，新增動力未明，房價自然難以維持，這也将成為拖累全國增速增長、整體市場的走暖不可持續的主要原因。
總結：當前中國城鎮化正步入城市群都市圈時代，伴随着戶籍全面放開，人口的結構性自由調整，資源高度集中，城市的擴張和萎縮同在，城市分化不可避免，房價也将呈現兩極分化，其中收縮性城市的房價下探可在一定程度上對沖以超大特大城市為核心的都市圈房價上漲，疊加房地産長效機制的加快構建、“一城一策”的推行，房地産市場也會進入總量平衡、總體價格趨穩、區域分化的新發展階段。