土地成交量價齊升 這些三四線城市迎來新的發展機會
4月以來出現在部分熱點二線城市的土拍熱，已經蔓延至一些三四線城市。克而瑞研究中心數據顯示，其監測的299個三四線城市土地成交量價齊升，4月份成交建面環比上升30%，土地成交均價環比上漲19%，長三角城市群内的三四線城市表現突出。
業内人士認為，以城市級别劃分市場的方式已經過時，幾個大城市群将會是房地産市場發展的核心區域。随着長三角、粵港澳大灣區等城市群規劃的進一步推進，區域内的部分三四線城市會迎來新的增長機會，尤其是人口流入、土地價格不高的城市，其土地投資機值得關注。
部分三四線城市土地熱度提升
位于長三角區域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢價率都超過了50%。4月中旬，一幅位于鐘樓區的商住地塊經過77輪競價，最終被常州老牌地産公司新城控股競得，溢價率達到了86%，樓闆價約為15665元/平方米。機構稱，這創下了常州含住宅用地在内的樓闆價新高，成為新“地王”。
4月，溫州共成交16宗含宅地，成交金額超104億，其中12宗土地溢價率都在25%以上；無錫濱湖區新四院北側一地塊通過搖号産生了得主，融創以樓面限價18000元/平方米 、總價24.22億元攬獲，這一樓闆價較無錫曆史最高價僅低50元/平方米。
克而瑞研究中心稱，繼二線城市土拍溢價率在3月份突破25%、創下2018年下半年以來新高後，三四線城市溢價率也結束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎來明顯回暖，溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。
從該研究中心監測的299個三四線城市表現來看，4月份土地成交量價齊升，成交建面環比上升30%，土地成交均價環比上漲19%，其中，長三角城市群内的三四線城市表現尤為明顯，溫州、常州、常熟、金華、無錫、台州、鎮江等城市均成交了多宗優質地塊。
中國城市房地産研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示，近段時間，長三角、粵港澳大灣區的土地市場熱度提升明顯，并由區域内的二線城市傳遞到了三四線城市。原因在于這兩個區域的房價均出現回升，加上規劃利好、人口流入快等因素，對房企拿地積極性刺激較大。
克而瑞研究中心稱，三四線城市土地市場回暖，一方面由于二線城市土地市場高熱的傳導效應所緻，但最根本的支撐點，還是城市群一體化發展帶來的諸多利好推動。
人口流入等利好對一些城市未來的發展形成支撐。作為安徽人口大市，阜陽長久以來都是典型的人口流出型城市，但在近年來人口顯著回流、高鐵将通車等因素影響下，這一波二線城市土地市場的熱度也傳遞到了阜陽。克而瑞稱，4月份阜陽共有15幅地塊溢價率超過30%，在三四線城市中排名第一。
城市群内城市值得關注
不過，不管是一二線，還是三四線城市出現的土地熱，并非市場的全面回暖，高溢價地塊也隻是集中在少部分城市。國家統計局數據顯示，今年前4個月，房地産開發企業土地購置面積、土地成交價款均下降超3成，降幅也都比1~3月份有所擴大。
克而瑞研究中心稱，在299個樣本城市中，隻有72個城市溢價率超過20%的平均線。從區域分布看，有22個城市分布在蘇浙皖三省，四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價率較高。
具體看，坐擁大灣區利好的廣東表現較為突出，東莞、江門、珠海平均溢價率均在40%以上；位于長三角的浙江，4月份其地級市市本級溢價率均高于15%，台州、紹興、麗水有多塊土地溢價率突破100%；四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機場等交通配套升級利好，土地市場熱度明顯更高，土拍溢價率分别達到了144%和55%，而泸州、眉山土地市場相對沉寂，平均溢價率均不足3%。
謝逸楓認為，經過多年發展，中國的房地産市場已經出現分化，以城市級别劃分市場的方式已經過時，未來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區等城市群以及這些城市群内的都市圈，将會是中國房地産市場的核心區域，這些區域内的低級别城市會有較好的發展空間。
“短期看，城市群内能受到軌道交通、教育、醫療等利好的三四線城市，會受到市場追捧。至于城市群外的部分城市，其未來的發展可能相對緩慢。” 謝逸楓說。
對房企而言，克而瑞研究中心稱，不能因為近些年需求釋放過快、舊改目标下降以及調控風險等原因，而全面退出三四線城市。企業應當有所側重，在合理評估政策風險的前提下，重點關注城市群一體化概念内的三四線城市。随着長三角、粵港澳大灣區等城市群規劃的進一步推進，中心城市産業的加速轉移，部分三四線城市可能迎來新的需求增長機會，尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業崗位快速增加的城市，在全市地價房價比不足0.5的前提下，土地投資機會更值得關注。
不過，住建部近期先後對10個市場過熱的城市進行了預警提示，一些城市也相繼加強了樓市調控。克而瑞認為，如果熱點三四線城市地價持續快速上漲，地方主管部門會快速跟進。而結合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市土地市場熱度已經有一定緩解，溢價率降至15%，環比4月下降了6.3個百分點。