北上廣深等16城租房市場将獲财政支持，長租公寓迎來政策利好
這次鼓勵租賃市場發展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數量多，租金高，穩定了這些區域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩定了。
發展租賃市場，中央财政要拿出真金白銀了。16個城市入圍兩部委試點範圍，試點城市長租公寓市場有望迎來政策利好。
根據财政部、住房和城鄉建設部《關于開展中央财政支持住房租賃市場發展試點的通知》和《關于組織申報中央财政支持住房租賃市場發展試點的通知》，财政部、住房和城鄉建設部于近期組織開展了中央财政支持住房租賃市場發展試點競争性評審工作。
按照競争性評審得分，排名前16位的城市進入2019年中央财政支持住房租賃市場發展試點範圍，名單如下（按行政區劃序列排列）：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。
為何是這些城市？
這一政策有何影響？為何是這些城市入圍？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，兩部委此次發布财政支持租賃市場的16個城市試點名單，充分體現了當前發展租賃市場的導向。通過财政政策來落實新發展模式，體現了财政政策的杠杆導向，也體現了發展租賃市場的政策支持力度。
他說，此次納入試點名單的城市，是通過競争性評審獲得的，這可能會考慮相關城市發展租賃市場的需求、租賃市場的平台建設、各地這兩年租賃市場的試點情況等。試點名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對規模大的城市。從城市等級看，蘇州、西安、沈陽、青島等熱點城市沒有納入試點，此類城市後續需要快馬加鞭積極發展租賃市場。
中原地産首席分析師張大偉認為，此次鼓勵租賃市場發展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數量多，租金高，穩定了這些區域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩定了。發展了這些區域的租賃市場，基本全國租賃市場也就平穩了。
“租賃市場的健康是房地産市場健康的一個重要組成部分，隻有租賃市場穩定了，買賣市場才能穩定，當下租賃市場的确存在部分問題，但随着政策的重視，租賃市場的穩定可以預期。”張大偉稱。
嚴躍進認為，對于納入租賃試點的城市，租賃市場發展的财政資金會更加到位，這有利于租賃市場的發展，包括租賃平台的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關租賃權益的保障。财政支持包括财政補貼、稅費減免等，相關試點後不排除在此類城市會推出一系列可供示範和借鑒的租賃住房範本。
自從中央提出租購并舉的政策方向之後，住房租賃市場日益受到各界重視。房租雖然波動較小，但熱點城市近年來房租也呈現逐步上漲的趨勢，逐步增加了租房者的住房開支。
諸葛找房監測的20個重點城市上半年住房租金均價累計上漲1.67%。其中累計上漲城市15個，累計下跌城市5個，上半年租金均價一線城市上漲較為明顯，半年累計上漲達3.41%，重點二線城市半年累計上漲0.67%。
從近半年全國大中城市租金均價走勢來看，1、2月份受春節影響租金均價小幅下滑，随後迎來節後租賃小高峰，成交放量、價格上浮，反映在各個城市租金均價方面有先後之别，整體上3、4月份租金漲幅維持高位。5、6月份随着畢業季的到來，各城市畢業生租賃需求陸續釋放，但由于整體租金均價已處相對高位，漲幅有所收窄，各城市變化各異。
諸葛找房報告認為，總體來看，推動租金上漲的因素有季節性租賃小高峰，歸根仍然是人口流入導緻租房需求增加。近年來熱點城市人才引進力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進一步增強，人口流入導緻租房需求增加。
集體土地助力租賃房源供應
近兩年來，中央和地方政府從不同角度為住房租賃市場制定多項政策，鼓勵支持住房租賃市場建設、細化管理規範、嚴格市場監管、同時提供财政金融方面的支持并鼓勵多渠道增加供應。這些政策涵蓋了供給、需求以及資金保障等多方面。
在供給端，政策強調增加租賃住房供應，提出集體建設用地建設租賃住房，熱點城市增加租賃住房用地供應；在需求端，以鼓勵支持居民租賃為主，将住房租金納入個人所得稅專項附加扣除。在資金端，支持優質企業發行債券以發展租賃住房、保障房等。
張大偉稱，2018年全國有百城發布租賃鼓勵政策，2019年繼續密集發布政策，累計超過30次，其中包括公租房、租賃規範，整頓租賃市場亂象、租金穩定，租賃房源供應等等，都在政策範疇。
今年年初，集體土地建設租賃房試點工作進入新階段。自然資源部與住建部聯合發文稱，原則批準福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。
這已經是第二批利用集體土地建設租賃房試點城市了。至此，試點城市已經擴展到18個城市。
為何要推進利用集體土地建設租賃房？土地價格是一大優勢。
張大偉表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發商開發商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益隻有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體産權擁有者來說，可以獲得穩定回報。
長租公寓是否迎來利好？
發展租賃市場，除了增加租賃房源供應外，存量房源的整合也有賴于各類市場主體積極參與，一些企業運營的長租公寓就是其中之一。
諸葛找房報告顯示，通過對典型公寓品牌的分析，人口流入量大、發展潛力大、租房需求旺盛的一線和強二線城市是長租公寓企業布局的重點。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企業布局長租公寓的最熱門城市。典型企業大多在上海、北京、深圳等城市有布局，廣州、杭州、南京也是企業熱衷的城市，各大省會城市也均有一定企業布局。這類城市均是人口吸引力較強或旅遊業較發達的，租房需求旺盛。
但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運營商的首要問題，自去年杭多家長租公寓出現“爆雷”事件後，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管，不少銀行叫停了租金貸業務。今年以來，長租公寓艱難前行，行業整合加速。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資産、中資産、重資産等不同運營模式都面臨着盈利模式的再優化。
諸葛找房報告稱，長租公寓企業應避免盲目擴張，堅決抵制不法企業“激進擴張、違法牟利”等行為。我國長租公寓行業還處于發展初期階段，政策和市場環境不确定性較大，增強企業自生抵禦風險能力尤為重要。
嚴躍進也認為，上述兩部委出台的租賃試點财政支持政策會引導後續相關開發商和投資者更關注此類城市，同時也有利于各類社會資本加快進入此類市場。